律通海外— 投资日本房产到底怎么选？

今年受疫情的影响，海外投资的风向标其实发生了一些改变。 作为避险类别的投资日本不动产在今年受到瞩目。

我们看过很多自媒体去表述关于日本投资的攻略，但是以下这一篇是律通海外认为最有借鉴的。

以下内容摘自Ryu.IM  株式会社NARUI《浅谈日本不动产投资②--如何挑选日本房产》

分享给更多喜欢日本的朋友，可以作为借鉴。

在挑选日本房产以前，首先按照房产的种类，大体将日本房产分为三类：

①公寓

②土地

③一户建。

一、先说公寓类型房产

这类房产的投资类似一个理财产品。通常推荐在购买时找到已经有租客，购买后可以直接收益的房产。日本公寓的租金差别其实不大，但通常越新越靠近市中心、越新的房产价格会越高。所以在市中心的新房子通常实际回报率在4%-6%。而稍微旧一些、偏远一些的老房子，回报率可以达到8%以上。

投资房地产，顾名思义，即买到一块土地，自己进行土地的开发，可以进行土地倒卖、开发酒店或公寓、分割等等处理。通常，在考虑回报比例时，国人更倾向于进行民宿开发的土地购买。需要注意的是，日本的土地虽然私有化，但每块土地的性质不同，临街状况不同，所规定的建蔽率和容积率也不同。

一般来说，相同条件下，一块面积更大，性质更好可以运营更多业务，朝向更好，开口更大，面前道路更宽，建蔽容积率更高的土地，当然是更抢手。

在京都大阪来说，可以运营365天简易宿所民宿的：商业地域、近邻商业地域、准工业地域、第一种住居地域、第二种住居地域是更受投资者欢迎的选择。

通常京都大阪的房产投资，更多的是购买一户建进行民宿投资。在进行一户建投资时，为了避免少走弯路，投资合理，个人觉得首先要树立的一个概念就是，把土地与建筑物分开来看。为什么这么说呢，因为一般在日本，土地是持久的、不动产，建筑物却更像一间商品，会有耗损会折旧。

个人认为，日本买房有三个原则：

第一原则，原价法。

即估算出建造这个房产的所需成本再减掉其折旧价值等于其现有价值。

第二原则，对比成交。

即对比同等或附近区域，以往的成交案例。估算出此区域类似房源的价值。比方同一个公寓内，同一个户型，如果过去的成交例子都在500万左右，那么明显除特殊原因外，一个售价600万的公寓显然是不值得投资的。

第三原则，收益回报。上面在谈到公寓投资时讲到，达到8%回报率以上的年回报时，公寓是值得投资的。那么民宿投资一户建时，通常可以达到多少的回报呢，经常我会这样回答客户，虽然民宿投资有一些不确定因素，但只要买到的房产性价比够高，收益也会比较稳定。

各位喜欢日本房产投资的朋友可以参考这个原则再衡量一下自己的投资标地。也欢迎各位关注我们了解更多关于日本投资的信息。