律通海外—葡萄牙2021年住房市场展望

一、葡萄牙经济

律通海外事务所了解到葡萄牙经济2020年经历了前所未有的7.6%下滑(比预想的下降8%)，2021年前几个月由于全面隔离和对旅游业的严重依赖(2019年GDP的15%)，预计2021年的增速将受到限制。GDP预计在2022年底恢复到2019年的水平。

葡萄牙银行预计2020年12月2021年复苏率为3.9%，2022年复苏率为4.5%，2022年底回到2019年GDP水平。但是这一预测没有考虑到2021年上半年疫情加剧，大部分葡萄牙被全面监禁，很有可能难以达到预测水平。2020年，失业率增加0.7%，达到7.2%，这个数字预计在2021年增加，达到8.8%。但是即使如此，也没有上次经济危机那么严重，2013年失业率达到了16.2%。

传染病控制后的恢复率取决于对家庭和企业的支持。2021年国家通过的预算中，5.5亿欧元将用于补充家庭收入，如失业补贴等。另外，银行的延期还款将延长到2021年9月，可以减少家庭和公司的压力。

但是最终欧盟的580亿欧元将帮助国家恢复。其中150亿是无偿援助金。

二、住房市场

由于新的住房供应仍然不足，住房市场在2021年将比较稳定。但是我们会在二手产品上看到一些价格下降。依赖外国市场的住房将继续受到威胁。虽然入住率下降，但对学生公寓的关心依然存在，为租赁而建的住宅最终得到了发展。
住房市场在2020年证明了抵抗力。即使经历传染病，与很多消费者的预测不同，房价也没有下降，反而略有上升。2020年第一季度有很大的上涨，下一季度有一些变化。


与此同时，参观住宅院和签订合同的困难大幅增加，但房地产买卖的下降率不到10%，销售额与2019年相似。帮助2020年住房市场稳定的因素也将在2021年保持不变。

销售价格稳定的第一个原因是新房供应有限。2020年建成的新房数量与2019年相比大幅增加，但葡萄牙增加了25%，里斯本增加了44%，但供应量仍然很少。开发商不断抱怨市政府反应缓慢，这一反应时间因疫情进一步延长。2020年，住宅建筑许可证的发放在整个葡萄牙小幅下降1%，但地区间差异较大，在波尔图下降16%，里斯本下降8%。另外，基准利率保持负值，银行对贷款竞争激烈，住房信贷2020年增长7%。预计2021年银行将保持活跃的信用发行政策。

最后，居家隔离使住房具有前所未有的重要性，创造了新的心理需求。

2021年仍然存在很多不确定性，但我们预计2020年同样的成交量，即16.5万套房子将被出售。

和2020年一样，2021年不同的房子会有不同的表现。对旅游的限制和黄金签证政策的调整更依赖外国市场的住房供应，这至少将在2021年第一季度持续下去。阿尔加维地区2020年销售额下滑最大。

同样，主要依赖外国市场的改造住房来源也降低了需求。位于市中心的小型项目，没有停车场，位于短租限制区。
相反，针对中等高等学校国内市场的住房将继续受到欢迎，因为住房供应不足。需要家庭办公室和野外空间，所以更偏远地区和海边地区的二手房很受欢迎。例如，Comporta地区将继续受到喜爱。

与2020年一样，高等和奢侈品的需求仍然很高。

租赁建造的住宅将于2021年爆炸，但项目数量仍然很少。包租建设是世界各地的趋势，但在葡萄牙需要很多时间。需求方面潜力很大，但供应方面有很多限制。最大的限制是现政府的立法和税费修订案，住宅租赁体制对房东不利。
2020年，由于旅游限制，很多短租赁房改为传统的中长期租赁，租赁收入大幅减少。

学生公寓入住率下降，但投资者的关心保持不变。2019/2020学年葡萄牙的外国大学生比前一年增加了15%。这是因为传染病发生在2020年3月，当时已经开始了第二个学期。由于旅行限制及网上授课，学生公寓入住率在某些情况下不到50%。

生活在不同的环境中，体验不同的环境，鼓励一个学生出国留学。这就是投资者和开发商对学生公寓的关心没有减少的原因。